हाल के बैंकिंग संकटों के बाद निवेशक वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र के स्वास्थ्य पर सवाल उठा रहे हैं।
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यूरोप के वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के स्वास्थ्य के बारे में चिंताएं बढ़ रही हैं, कुछ निवेशकों ने सवाल उठाया है कि क्या पिछले महीने के बैंकिंग संकट के बाद यह अगला क्षेत्र हो सकता है।
उच्च ब्याज दरों ने संपत्ति क्षेत्र में उधार लेने और उदास मूल्यांकन की लागत में वृद्धि की है, जो हाल के वर्षों में कम बांड उपज के बीच सर्वोच्च शासन करता था।
इस बीच, के मार्च में पतन अमेरिका स्थित सिलिकॉन वैली बैंक और बाद में क्रेडिट सुइस का आपातकालीन बचाव एक तथाकथित कयामत पाश की आशंका को प्रेरित किया, जिसमें एक संभावित बैंक चलाने से संपत्ति क्षेत्र में मंदी आ सकती है।
यूरोपीय सेंट्रल बैंक ने इस महीने की शुरुआत में संपत्ति क्षेत्र में “कमजोरता के स्पष्ट संकेत” की चेतावनी दी थी, “गिरावट बाजार की तरलता और मूल्य सुधार” को अनिश्चितता के कारणों के रूप में बताया, और नए के लिए कॉल किया वाणिज्यिक संपत्ति निधियों पर अंकुश तरलता संकट के जोखिम को कम करने के लिए।
मॉर्निंगस्टार डायरेक्ट के आंकड़ों के अनुसार फरवरी में ही, यूरोपीय फंडों ने रियल एस्टेट में सीधे तौर पर £172 मिलियन ($215.4 मिलियन) का बहिर्वाह दर्ज किया था – जनवरी में देखे गए लगभग £300 मिलियन के प्रवाह से एक तेज विपरीत।
सिटी के विश्लेषकों का मानना है कि 2023 और 2024 के बीच यूरोपीय रियल एस्टेट शेयरों में 20% -40% की गिरावट आई है क्योंकि उच्च ब्याज दरों का प्रभाव सामने आया है। बैंक ने कहा कि सबसे खराब स्थिति में, उच्च जोखिम वाले वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र में अगले साल तक 50% की गिरावट आ सकती है।
यूरोपीय स्थिरता तंत्र के प्रबंध निदेशक पियरे ग्रामेग्ना ने कहा, “मैं निजी लोगों और वाणिज्यिक अचल संपत्ति दोनों के लिए अचल संपत्ति में एक संकट की अनदेखी नहीं करूंगा, जहां हम संयुक्त राज्य अमेरिका और यूरोप दोनों में नीचे की ओर दबाव देखते हैं।” शुक्रवार को वाशिंगटन, डीसी में सीएनबीसी के जौमन्ना बेरकेचे को बताया।
कार्यालय स्थान के लिए एक गणना
कार्यालय खंड – वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार का एक प्रमुख घटक – संभावित मंदी की आशंकाओं के लिए केंद्रीय के रूप में उभरा है, जो निम्नलिखित के बाद दूरस्थ या हाइब्रिड कामकाजी पैटर्न की ओर व्यापक बदलाव करता है। कोविद महामारी.
“लोग चिंतित हैं कि बैक-टू-ऑफ़िस वास्तव में भौतिक नहीं है, जैसे कि बहुत अधिक रिक्तियां हैं और फिर भी उस क्षेत्र में बहुत अधिक उधार है,” बेन एमन्स, यूएस-आधारित में प्रमुख और वरिष्ठ पोर्टफोलियो रणनीतिकार निवेश प्रबंधक न्यूएज वेल्थ ने सीएनबीसी को बताया “स्क्वॉक बॉक्स यूरोप” पिछला महीना।
लोग यह समझने की कोशिश कर रहे हैं कि किस बैंक ने कहां, किस सेक्टर को उधार दिया है और वास्तव में सबसे बड़ा जोखिम क्या है।
बेन एमन्स
NewEdge Wealth में प्रमुख और वरिष्ठ पोर्टफोलियो रणनीतिकार
इससे चिंताएँ बढ़ गई हैं कि कौन से बैंक इस तरह के जोखिमों के संपर्क में आ सकते हैं, और क्या जबरन बिक्री की लहर से नीचे की ओर सर्पिल हो सकता है।
गोल्डमैन सैक्स के मुताबिक, कमर्शियल रियल एस्टेट का खाता लगभग है अमेरिकी बैंकों का 25% ऋण पुस्तकें – एक आंकड़ा जो छोटे बैंकों के बीच 65% तक बढ़ जाता है, हाल के तनावों का ध्यान। यूरोपीय बैंकों के बीच इसकी तुलना लगभग 9% है।
“मुझे लगता है कि लोग यह समझने की कोशिश कर रहे हैं कि किस बैंक ने कहाँ, किस क्षेत्र को उधार दिया है, और यहाँ वास्तव में अंतिम जोखिम क्या है,” एमन्स ने कहा।
उस अनिश्चितता के बीच, और जिसे वह बढ़ा हुआ मूल्यांकन कहते हैं, पिछले महीने कैपिटल इकोनॉमिक्स इसके पूर्वानुमान में वृद्धि की यूरो ज़ोन संपत्ति क्षेत्र में 12% से 20% तक सुधार के लिए, कार्यालयों के सबसे खराब होने की उम्मीद के साथ।
“हम इस वित्तीय संकट को देखते हैं, या जो भी आप इसे ब्रांड करना चाहते हैं, कैपिटल इकोनॉमिक्स के डिप्टी चीफ प्रॉपर्टी इकोनॉमिस्ट किरण रायचुरा ने कहा, “मूल्य में पहले की तुलना में गहरे समायोजन के लिए एक उत्प्रेरक के रूप में।” हाल ही में वेबिनार.
अमेरिका की तुलना में यूरोप में जोखिम कम गंभीर हैं
हालांकि, हर कोई आगामी मंदी के प्रति आश्वस्त नहीं है।
स्पेनिश रियल एस्टेट कंपनी इनमोबिलियारिया कोलोनियल के मुख्य कार्यकारी और यूरोपियन पब्लिक रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष पेरे विनोलास सेरा ने कहा कि यूरोप में स्थिति विरोधाभासी रूप से मजबूत दिख रही है।
खेलने के विभिन्न कारकों में, अमेरिका की तुलना में यूरोप में रिटर्न-टू-ऑफिस की प्रवृत्ति मजबूत रही है, उन्होंने कहा, जबकि कार्यालय “टेक-अप” – या अधिभोग – दरें महाद्वीप पर अधिक रही हैं।
विनोलास ने ज़ूम के माध्यम से सीएनबीसी को बताया, “आश्चर्यजनक बात यह है कि डेटा दिखाता है कि यह पहले से कहीं बेहतर है।” “अमेरिका बनाम यूरोप में कुछ बिल्कुल अलग चल रहा है।”
मॉर्निंगस्टार डायरेक्ट के आंकड़ों के अनुसार, रियल एस्टेट में सीधे निवेश किए गए यूरोपीय फंडों ने जनवरी में देखे गए लगभग £300 मिलियन के प्रवाह की तुलना में £172 मिलियन का बहिर्वाह दर्ज किया।
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रियल एस्टेट सलाहकार जेएलएल के अनुसार, 2022 के अंत तक, यूरोपीय कार्यालय की रिक्ति दर लगभग 7% थी, जो अमेरिका में 19% से कम थी। Inmobiliaria Colonial के पोर्टफोलियो के भीतर, Vinolas ने कहा कि वर्तमान रिक्ति दर पेरिस में 0.2% और मैड्रिड में 5% से भी कम थी।
विनोलास ने कहा, “मैंने अपने जीवन में ऐसा कभी नहीं देखा। अधिभोग दर का डेटा उच्चतम स्तर पर है।”
जेपी मॉर्गन ने पिछले महीने के अंत में यह कहते हुए उस दृश्य को दिखाया अनुसंधान नोट कि यूरोप में फैलने वाली अमेरिकी मंदी की आशंकाओं को हवा दे दी गई।
बैंक के विश्लेषकों ने कहा, “मौलिक रूप से, हम मानते हैं कि अमेरिकी बैंकों या यूएस सीआरई (वाणिज्यिक अचल संपत्ति) से यूरोपीय साथियों पर कोई भी छूत उचित नहीं है,” बैंक के विश्लेषकों ने कहा।
अनिश्चितताएं और अवसर आगे
विश्लेषकों ने चेतावनी दी है कि अभी भी इस क्षेत्र में अनिश्चितता बनी हुई है।
कैपिटल इकोनॉमिक्स के वरिष्ठ संपत्ति अर्थशास्त्री मैथ्यू पॉइंटन ने कहा, विशेष रूप से चिंता गैर-बैंक उधारदाताओं – या तथाकथित छाया बैंकों से धन की एकाग्रता है – जिन्होंने परंपरागत बैंकों पर सख्त विनियमन के चलते सुस्त उठाया है।
वैश्विक वित्तीय संकट से पहले, यूरोप के पारंपरिक बैंक ऋण की पेशकश करेंगे भवन के मूल्य का 80%. आज, वे शायद ही कभी 60% से ऊपर जाते हैं।
चुनौती उन गैर-परिष्कृत खिलाड़ियों के लिए होगी, जिनके पास एक इमारत है जिसे उन्हें अनुकूलित करना होगा।
पेरे विनोलस सेरा
Inmobiliaria Colonial के मुख्य कार्यकारी
“इनके बारे में बहुत कम जाना जाता है [shadow banks], और वे उदाहरण के लिए बढ़ती ब्याज दरों के प्रति अधिक संवेदनशील हो सकते हैं। तो यह एक अज्ञात है जो कार्यों में एक स्पैनर फेंक सकता है,” पॉइंटन ने कहा।
इस बीच, आने वाले यूरोपीय संघ और ब्रिटेन के ऊर्जा दक्षता मानकों के लिए महत्वपूर्ण निवेश की आवश्यकता होगी, विशेष रूप से पुरानी इमारतों में, और कुछ रियल एस्टेट मालिक आने वाले वर्षों में और दबाव में आ सकते हैं।
“मुझे लगता है कि चुनौती उन गैर-परिष्कृत खिलाड़ियों के लिए होगी, जिनके पास एक इमारत है जिसे उन्हें नई आवश्यकताओं के अनुकूल बनाना होगा,” विनोलास ने कहा।
“उस स्तर पर – जो एक बड़ी राशि है, वैसे – एक बड़ा प्रभाव हो सकता है लेकिन बड़े अवसर भी हो सकते हैं,” उन्होंने कहा।
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