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क्षेत्रीय बैंकों के बारे में चिंताओं के कारण बाजारों में हलचल मच गई, निवेशकों ने एक और खतरे को तौला: वाणिज्यिक अचल संपत्ति। सिद्धांत कुछ इस प्रकार है: कार्यालय संपत्ति के मूल्य गिर रहे हैं – और अधिक आने के साथ। श्रमिकों का कार्यालय में वापस जाना धीमा हो गया है, और कंपनियां लागत में कटौती कर सकती हैं क्योंकि कार्यालय पट्टों से बाहर निकलने से अर्थव्यवस्था कमजोर होती है। यदि ऐसा होता है, तो यह ऑफिस स्पेस के मूल्य पर और दबाव डालेगा, जिसे बढ़ती ब्याज दरों से पहले ही चुनौती मिल चुकी है। इसके अलावा, संपत्ति के मूल्य दबाव के शीर्ष पर स्तरित, बैंकिंग क्षेत्र में हाल की उथल-पुथल के कारण क्रेडिट की स्थिति को कड़ा कर दिया गया है। इसमें कोई संदेह नहीं है कि यह परिदृश्य पूंजी-गहन रियल एस्टेट उद्योग के लिए एक विषैला मिश्रण है। हर साल बड़ी मात्रा में ऋण को पुनर्वित्त करने की आवश्यकता होती है। मॉर्टगेज बैंकर्स एसोसिएशन ने कहा कि ऑफिस बिल्डिंग मॉर्गेज के एक चौथाई हिस्से को अकेले इस साल पुनर्वित्त करने की आवश्यकता होगी। मौजूदा संपत्तियों के निर्माण या उन्नयन या नए अधिग्रहण के लिए भी धन की आवश्यकता होती है। फिलहाल, कई विशेषज्ञों का कहना है कि अचल संपत्ति बाजार बैंकों के लिए परेशानी का कारण नहीं है, लेकिन वित्तीय प्रणाली के डर से अचल संपत्ति में स्थिति बिगड़ने की संभावना है क्योंकि तरलता कम हो रही है। विलंब कम रहता है, लेकिन कार्यालय खंड में बढ़ना शुरू हो गया है। जमींदारों द्वारा संपत्तियों की चाबियां वापस सौंपने के कुछ ताजा उदाहरणों में फरवरी में ब्रुकफील्ड का लॉस एंजिल्स कार्यालय के दो टावरों से दूर जाने का निर्णय शामिल है। लगभग उसी समय, पिमको के कोलंबिया प्रॉपर्टी ट्रस्ट ने सैन फ्रांसिस्को, न्यूयॉर्क, बोस्टन और जर्सी सिटी, न्यू जर्सी में स्थित सात इमारतों पर लगभग 1.7 बिलियन डॉलर के बंधक नोटों पर चूक की। हाल ही में, ब्लैकस्टोन एक नॉर्डिक बंधक समर्थित बांड पर चूक गया। फिर भी, निवेशकों को छलांग नहीं लगानी चाहिए और 1980 और 1990 के दशक में वैश्विक वित्तीय संकट या बचत और ऋण के मुद्दों के साथ तुलना नहीं करनी चाहिए, गोल्डमैन सैक्स के मुख्य क्रेडिट रणनीतिकार लोत्फी करौई के अनुसार। एक साक्षात्कार में, उन्होंने कहा कि यह एक अलग परिदृश्य है जो खेल रहा है। करौई ने कहा, “ज्यादातर चुनौतियां जो आज हम ऑफिस प्रॉपर्टी स्पेस में देख रहे हैं, वे वर्षों के ढीले अंडरराइटिंग मानकों के लक्षण नहीं हैं।” “वास्तव में, यह बिल्कुल विपरीत रहा है।” 2008 के संकट के मद्देनजर, ऋण सेवा कवरेज अनुपात और ऋण के मूल्य के लिए मानकों को काफी कड़ा कर दिया गया है, उन्होंने कहा। “क्रेडिट गुणवत्ता के दृष्टिकोण से, मुझे लगता है कि आप सापेक्ष शक्ति की स्थिति में इसमें जा रहे हैं,” उन्होंने कहा। इसके बजाय, दर्द को 2020 और 2021 में ऋण संरचनाओं में किए गए बदलाव में महसूस किया जा रहा है, जब कई उधारकर्ता दरें कम होने पर फ्लोटिंग-रेट ऋण में चले गए। अब, वे उधारकर्ता “अधिक लंबे समय तक” वित्त पोषण के माहौल के साथ काम कर रहे हैं। “यह एक संपत्ति वर्ग है, जो लगभग डिज़ाइन द्वारा, फंडिंग लागत के स्तर के प्रति अधिक संवेदनशील है,” उन्होंने कहा। ऋण संकेन्द्रण पर निकट दृष्टि सबसे बड़े बैंकों में सीआरई ऋणों का संकेन्द्रण कम है। ड्यूश बैंक ने हाल ही में अनुमान लगाया है कि कार्यालय ऋण प्रत्येक बड़े बैंक को कवर करने वाले कुल ऋण का 5% से कम है, और औसतन 2% से कम है। हालाँकि, जैसे-जैसे ध्यान सबसे बड़े बैंकों से हटता है, सीआरई बाजार के प्रति संवेदनशीलता तेज होती जाती है। सीआरई सभी बैंकों में से आधे के लिए सबसे बड़ा ऋण पोर्टफोलियो खंड है। लेकिन, हाल की एक रिपोर्ट में मूडीज एनालिटिक्स ने जोर देकर कहा कि सीआरई उधारदाताओं का पूल बहुत विविध है। “कुल मिलाकर, बैंक सबसे बड़े ऋणदाता हैं, जो 38.6% ऋण देने के लिए जिम्मेदार हैं। हालांकि, 135 अमेरिकी क्षेत्रीय बैंक (आमतौर पर लगभग 10 बिलियन डॉलर से 160 बिलियन डॉलर की संपत्ति वाले माने जाते हैं) आय-उत्पादक संपत्तियों पर केवल 13.8% ऋण रखते हैं, “मूडीज ने लिखा है। “शीर्ष 25 सबसे बड़े बैंक, जिन्हें फेडरल रिजर्व (फेड) ‘बड़ा’ मानता है, 12.1% रखते हैं। 829 सामुदायिक बैंक (1 बिलियन डॉलर से 10 बिलियन डॉलर की संपत्ति के साथ) 9.6% रखते हैं, और शेष 3.2% के बीच फैला हुआ है। 3,726 बहुत छोटे स्थानीय बैंक जिनकी संपत्ति 1 बिलियन डॉलर से कम है।” यहां तक कि सीआरई भी संपत्ति का एक व्यापक पूल है, जिसमें व्यापक खंड के केवल एक हिस्से के लिए सबसे अधिक दबाव वाले कार्यालय संरचनाओं के प्रकार हैं। नियामक किसी बैंक को सीआरई-भारी मानते हैं जब उसका निर्माण और विकास ऋण जोखिम-आधारित पूंजी के 100% से अधिक हो या यदि सीआरई-जोखिम-आधारित पूंजी अनुपात 300% से ऊपर हो और 3-वर्ष की सीआरई वृद्धि 50% से अधिक हो, वॉल स्ट्रीट फर्म जेनी ने कहा। इसके विश्लेषकों ने सभी सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले बैंकों के लिए एकाग्रता डेटा देखने के लिए फेडरल डिपॉजिट इंश्योरेंस कार्पोरेशन से चौथी तिमाही के आंकड़ों की समीक्षा की और इन दिशानिर्देशों के लिए बैंकों के जोखिम की तुलना की। जेनी ने 50 बैंकों को पाया जिनके निर्माण और विकास ऋण 100% सीमा से ऊपर थे, जिनमें आठ बैंक शामिल थे जो 150% से ऊपर थे। 10 बिलियन डॉलर से अधिक की संपत्ति वाले बैंकों के इस बकेट में गिरने की संभावना कम थी, इसने कहा, इस संपत्ति स्तर पर केवल नौ बैंक 100% अंक से गुजर रहे हैं। हालांकि, सभी सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले आधे से अधिक बैंकों ने सीआरई एकाग्रता दिशानिर्देश को पार कर लिया। कुछ मामलों में, बैंकों ने सीमा पार कर ली। जेनी ने 56 बैंकों की पहचान की जिनका सीआरई अनुपात 500% से अधिक था, जिसमें 15 600% और 699% के बीच थे, और दो जो 700% से अधिक थे। नीचे दी गई तालिका में अंतिम दो श्रेणियों के कुछ बैंकों का विवरण दिया गया है। 28 मार्च को प्रकाशित रिपोर्ट में विश्लेषक ब्रायन मार्टिन ने लिखा, “बैंकों की तुलना करते समय हमारा डेटा निवेशकों के लिए एक संसाधन है।” जब तक उनके पास उचित प्रक्रियाएं/प्रक्रियाएं हों।” लेकिन यह निवेशकों को यह पहचानने के लिए एक संभावित उपकरण प्रदान करता है कि जोखिम कहाँ मौजूद हो सकते हैं। आगामी कमाई का सीजन भी महत्वपूर्ण होगा, जो शुक्रवार से शुरू हो रहा है। Refinitiv के आंकड़ों के अनुसार, कई क्षेत्रीय बैंकों के लिए कमाई का अनुमान 10 मार्च से गिर गया है – जिस दिन नियामकों ने सिलिकॉन वैली बैंक को बंद कर दिया था – जैसा कि विश्लेषकों ने हाल की उथल-पुथल का उनके वित्तीय परिणामों पर पड़ने वाले प्रभाव का आकलन करने के लिए किया है। कई कारक क्षेत्र के प्रदर्शन पर भार डाल रहे हैं। फर्स्ट रिपब्लिक बैंक के अनुमानों में लगभग 40% की गिरावट आई है, जिसमें कई ग्राहकों ने पिछले महीने बैंक से अपनी जमा राशि निकाली थी। लेकिन यह ध्यान देने योग्य है कि न्यू यॉर्क कम्युनिटी बैनकॉर्प, जिसकी उच्च सीआरई एकाग्रता है, ने मार्च की शुरुआत से अपने अनुमानों में लगभग 15% की गिरावट देखी है। बेयर्ड के विश्लेषक डेविड जॉर्ज ने गुरुवार को एक शोध नोट में कहा, “हमें उम्मीद है कि अगले कई वर्षों में कार्यालय ऋण सार्थक रूप से क्रेडिट घाटे में योगदान देंगे, लेकिन वर्तमान मूल्यांकन पर बहुत चिंतित नहीं हैं।” “हाइब्रिड कार्य वातावरण से कार्यालय की रिक्तियों में वृद्धि और प्रमुख मेट्रो बाजारों में चल रहे लीज़ रोल-ऑफ़ की अपेक्षा को देखते हुए, निवेशक के स्वामित्व वाली कार्यालय संपत्तियों पर अगले कई वर्षों में दबाव आने की संभावना है।” जॉर्ज का अनुमान है कि उनके द्वारा कवर किए जाने वाले बैंकों के लिए प्रभाव प्रबंधनीय होगा। उन्होंने कहा, “संकट के बाद के पी/ई गुणकों की तुलना में ~40% छूट पर व्यापार करने वाले नामों के साथ, हम ईपीएस चालकों के <5% नीचे जाने के बारे में कम चिंतित हैं।" कार्यालय आरईआईटीएस धड़कता है भले ही क्षेत्रीय बैंकों के लिए खतरा निहित है, रियल एस्टेट शेयरों को गंभीर नुकसान पहले ही हो चुका है। विलियम ब्लेयर के विश्लेषक स्टीफन शेल्डन ने कहा कि उनके द्वारा कवर किए गए रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट, जिनमें बेहतर प्रदर्शन वाले सीबीआरई समूह, जोन्स लैंग लासेल, कुशमैन एंड वेकफील्ड और कोलियर्स इंटरनेशनल शामिल हैं, पिछले तीन महीनों में औसतन 14% नीचे हैं। तुलना के लिए, उस समय के दौरान S&P 500 3% से अधिक चढ़ा है। औसतन, शेयरों की यह टोकरी उनके 52-सप्ताह के उच्च स्तर से लगभग 35% है, उन्होंने कहा, यह देखते हुए कि यह औसतन 2023 समायोजित मूल्य-आय के लगभग 10 गुना के बराबर है। CBRE 1Y पर्वतीय CBRE शेयर कुछ रियल एस्टेट शेयरों की तुलना में बेहतर पकड़ बना रहे हैं। वर्ष की शुरुआत के बाद से यह लगभग 9% नीचे है। "अगली कुछ तिमाहियों में उतार-चढ़ाव हो सकता है, हम मानते हैं कि मौजूदा वैल्यूएशन पहले से ही मौजूदा बिकवाली की आम सहमति की उम्मीद से नीचे आने के लिए खरीद-पक्ष की उम्मीदों को दर्शाता है, और हमें विश्वास है कि कमाई डर से बेहतर हो सकती है," उन्होंने में लिखा था। एक शोध नोट गुरुवार। यहां तक कि अगर कोई कंपनी पुनर्वित्त नहीं कर रही है, तो उसकी लागत में नाटकीय रूप से वृद्धि हुई है, अगर उसके ऋण की फ्लोटिंग दर थी। उन लोगों के लिए जो पुनर्वित्त कर रहे हैं, वे उस सौदे के दौरान किसी भी मूल्य को भुनाने में सक्षम होने की संभावना नहीं रखते हैं, जो कि कुछ आरईआईटी पर भरोसा करने के लिए आया है। प्रत्येक कंपनी का प्रदर्शन उसके स्वामित्व वाली संपत्तियों के प्रकारों पर निर्भर करेगा, जहां संपत्तियां स्थित हैं, जब ऋण परिपक्व होता है और निर्णय के प्रकार प्रबंधन इस बारे में बनाता है कि डाउन चक्र के दौरान इसे बाहर रखना है या नहीं। मॉर्गन स्टेनली ने हाल ही में अनुमान लगाया था कि संपत्ति का मूल्य शिखर से गर्त तक लगभग 40% गिर सकता है। डॉयचे बैंक के विश्लेषक मैट ओ'कॉनर ने हाल के एक शोध नोट में लिखा है, "कार्यालय लंबी पूंछ वाले पट्टे हैं जो अक्सर 10 साल के होते हैं।" "उस ने कहा, हम COVID से संबंधित सुधार में चार वर्ष में हैं। इसका मतलब है कि 2023 में नुकसान थोड़ा कम होना शुरू हो सकता है और 2024-26 में अधिक सार्थक हो सकता है।" डेटा प्रदाता ट्रेप के एक वरिष्ठ प्रबंध निदेशक, मानुस क्लैंसी के अनुसार, कुछ प्रकार के सीआरई बेहतर प्रदर्शन कर रहे हैं। उन्होंने कहा कि औद्योगिक और बहुपरिवार के लिए संपत्ति का मूल्य लगभग 15% से 20% तक गिर गया है, जो शॉपिंग मॉल और कार्यालयों के मूल्य में 30% से 35% की गिरावट से कम है। उन्होंने कहा कि कई मांगें हैं, जैसे जीवन विज्ञान फर्मों के लिए सुविधाएं। जिन शहरों में दूर-दराज के काम की जड़ें जमाई गई हैं, वहां के दफ्तरों की हालत और भी खराब है। उन्होंने कहा कि उन शहरों में सैन फ्रांसिस्को, सिएटल और डाउनटाउन शिकागो शामिल हैं। क्लैन्सी ने कहा कि सबसे बड़ी चिंता यह है कि कार्यालय की संपत्तियों की चाबियां वापस सौंपने के लिए कितनी अन्य कंपनियां ब्रुकफील्ड, ब्लैकस्टोन और पिमको से जुड़ती हैं। Trepp CMBS विलंबता दर मार्च में पिछले महीने से तीन आधार अंक गिरकर 3.09% हो गई, लेकिन कार्यालय खंड में वृद्धि जारी रही। क्लेन्सी ने कहा, "अब हम एक ऐसे क्षण में हैं जहां बैंक अपनी नकदी को बर्बाद कर रहे हैं क्योंकि उन्होंने देखा है कि सिग्नेचर और एसवीबी के साथ क्या हुआ है।" "उन्होंने डिपॉजिट पर रन देखा और जो वे नहीं करना चाहते हैं, वह इलिक्विड एसेट्स पर लोड करना है, जिसे बेचना मुश्किल हो सकता है अगर उनके बैंक में रन आ जाए। और इसलिए बैंकों ने वास्तव में धमनी को बंद कर दिया है, जो उधार दे रहा है।" अभी के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति। ... बाजार वास्तव में संघर्ष कर रहा है। यह सिर्फ खाली बयानबाजी नहीं है।" जीवन बीमा कंपनियों के लिए नतीजा एक अन्य क्षेत्र जो मिश्रण में हो सकता है वह है जीवन बीमाकर्ता। वाणिज्यिक बंधक की दीर्घकालिक प्रकृति ने जीवन बीमाकर्ताओं को अचल संपत्ति बाजार में एक प्रमुख खिलाड़ी बना दिया है। मूडीज के अनुसार, जीवन बीमाकर्ता सीआरई ऋण में बकाया $4.5 ट्रिलियन का लगभग 14.7% रखते हैं। हालांकि, एवरकोर आईएसआई के विश्लेषक थॉमस गैलाघेर ने कहा कि जीवन बीमा शेयरों पर दबाव, जो मार्च के अंत में चरम पर था, "ओवरडोन" है। गैलाघेर ने कहा कि उन्हें उम्मीद है कि समूह में किसी भी स्थिति के खेलने में समय लगेगा और कोई भी नुकसान "बहुत सीमित" रहेगा। मेट 3एम माउंटेन कमर्शियल रियल एस्टेट में कंपनी के एक्सपोजर की वजह से इंश्योरेंस दिग्गज मेटलाइफ के शेयर दबाव में आ गए हैं। "हमें लगता है कि परिपक्व ऋण की गुणवत्ता में [2023] कार्यालय सहित अच्छी स्थिति में हैं, जिनके पास 50% से कम है [loan to value] औसतन, जिसका अर्थ यह होना चाहिए कि अधिकांश जीवन बीमाकर्ता बहुत कम पुरोबंध के साथ अधिकांश परिपक्वताओं को स्वयं पुनर्वित्त करते हैं या स्वत: ऋण विस्तार करते हैं।" दबाव में रहने वाले बीमा शेयरों में इक्विटेबल होल्डिंग्स, कोरब्रिज और मेटलाइफ शामिल हैं। गलाघेर ने कहा कि तीनों बीमाकर्ताओं में से सबसे अधिक वाणिज्यिक बंधक ऋणों के संपर्क में हैं। सभी शेयरों ने 24 मार्च को 52-सप्ताह के निचले स्तर पर पहुंच गए, लेकिन तब से अपने खोए हुए मूल्य में से कुछ को वापस पा लिया है। फिर भी, समूह वर्ष के लिए नीचे है। बुधवार की समाप्ति तक समतुल्य शेयरों में 12% से अधिक की गिरावट आई है, कोरब्रिज में 20% से अधिक की गिरावट आई है, जबकि मेटलाइफ में 17% की गिरावट आई है।—सीएनबीसी के रॉबर्ट हम और माइकल ब्लूम ने इस रिपोर्ट में योगदान दिया।
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